Приймання будинкувід підрядника

Конструкція та фасад

Приймання будинку — це момент, коли інвестор має найбільше влади в усьому будівельному процесі, і, як не парадоксально, найчастіше саме нею не користується. Після місяців очікування, сотень листів з підрядником і тиску нарешті переїхати, багато клієнтів підписують акт приймання за десять хвилин, лише поглянувши на стіни та ввімкнувши світло у вітальні. Це помилка, яка коштує найдорожче з усіх рішень, ухвалених під час будівництва.

Приймання має тривати кілька годин, а не кілька хвилин. Варто зарезервувати на нього цілий день, прийти при денному світлі й узяти з собою проєкт будівництва, договір, графік робіт і, якщо можливо, незалежного будівельного інспектора. Нижче — категорії, які потрібно пройти пункт за пунктом.

• Тріщини на зовнішніх і внутрішніх стінах, особливо в кутах віконних і дверних отворів
• Рівність і вертикальність стін — краще перевіряти рівнем або рейкою, а не на око
• Стан штукатурки — відшарування, соляні висоли, сліди вологи
• Правильність виконання фасаду — однорідність кольору, відсутність тріщин на стиках шарів утеплення, правильність обробок бляхою на зовнішніх підвіконнях, карнизах і атиках
• Ухили навколо будинку та відмостка — вода має відводитися від фундаменту, а не в його бік
• Стан даху — покриття, обробки димарів, ринви та водостічні труби, правильне кріплення й ухили ринв
• Димарі та покрівельна вентиляція — прохідність, захист від протікань

Електричні інсталяції

• 1.

  Робота кожної розетки й кожної точки освітлення в кожному приміщенні — без винятків

• 2.

  Відповідність розташування електричних точок проєкту електроустаткування

• 3.

  Підписана та впорядкована електрична розподільна шафа — кожен контур повинен бути позначений

• 4.

  Протокол вимірювань електроустановки — ефективність захисту від ураження струмом, опір ізоляції; це обов'язковий документ, не опційний

• 5.

  Робота блискавкозахисту, якщо він був передбачений проєктом

• 6.

  Виводи під майбутні точки — кондиціонування, зовнішнє освітлення, домашню автоматику

Водопровідні та опалювальні інсталяції

• Тиск води у всіх точках водозабору, відсутність протікань під умивальниками, біля змішувачів і під душем
• Прохідність і герметичність каналізації — варто одночасно спустити воду в усіх точках і перевірити, що ніде не повертається й не просочується
• Робота опалення — чи всі контури теплої підлоги гріють рівномірно, чи нагріваються радіатори
• Справність джерела тепла — теплового насоса, газового котла чи печі — разом із першим запуском у присутності інвестора
• Протоколи випробувань на герметичність водопровідної системи та тиску теплої підлоги — документи, які підрядник зобов'язаний надати
• Механічна вентиляція, якщо вона є — робота приточно-витяжної установки, потоки повітря на окремих припливних і витяжних решітках

Віконна та дверна столярка

• Відкривання та закривання кожного вікна й кожних дверей — плавність, відсутність заклинювань, правильне закривання
• Герметичність — чи немає протягів, особливо біля порогів зовнішніх і терасних дверей
• Стан скла — подряпини, тріщини, механічні пошкодження, отримані під час монтажу
• Регулювання фурнітури — вікна повинні закриватися без потреби додатково притискати
• Внутрішні та зовнішні підвіконня — відсутність відшарувань, правильна герметизація на стиках

Оздоблення інтер'єру

• Рівність підлог і стін — важливо перед прийманням стану девелоперської готовності, бо помилки тут впливають на всі наступні етапи оздоблення
• Якість стяжки — відсутність тріщин, правильні рівні між приміщеннями
• Стан внутрішніх дверей, якщо вони вже встановлені — вертикаль, горизонталь, робота замків
• Сліди вологи на стелях і стінах, особливо у ванних кімнатах і технічних приміщеннях

Документація

• 1.

  Журнал будівництва з повними записами

• 2.

  Усі протоколи випробувань і вимірювань — електроустановки, герметичності водопроводу, тиску опалення, перевірки герметичності димарів

• 3.

  Сертифікати та декларації відповідності застосованих матеріалів, особливо критичних для безпеки — вікон, котла, димарної системи

• 4.

  Гарантійні талони на обладнання

• 5.

  Виконавча документація, якщо вона відрізняється від проєкту будівництва

• 6.

  Повідомлення про завершення будівництва або рішення про дозвіл на експлуатацію, залежно від формального порядку

Саме цей чекліст відповідає на питання, на що звертати увагу під час приймання будинку — і показує, чому поверхнево проведене приймання практично завжди закінчується витратами з боку інвестора.

Часткове приймання і кінцеве приймання — це не одне й те саме

Багато інвесторів сприймають приймання як одну подію наприкінці будівництва. Тим часом у добре організованому процесі приймання мають відбуватися етапами — після завершення чорнового стану, після виконання інсталяцій перед закриттям стін, після виконання фасаду і, нарешті, при прийманні всього готового до використання будинку.

Часткове (поетапне) приймання має одну принципову перевагу — воно дозволяє перевірити те, що після закриття наступного етапу стане невидимим. Електричні та сантехнічні інсталяції в стінах, ізоляція фундаменту, арматура перед заливанням бетоном — усе це потрібно оцінити, перш ніж воно зникне під штукатуркою, плитою чи ґрунтом. Без поетапних приймань інвестор змушений покладатися виключно на фотодокументацію підрядника та його чесність.

Що робити, якщо ви виявили дефекти під час приймання

Виявлення недоліків під час приймання не є чимось тривожним — за такого масштабу інвестиції дрібні недоробки з'являються майже завжди. Важливо, як їх формально оформлять.

Крок 1: Не підписуйте акт без зауважень. Якщо виявлено дефекти, вони мають бути вписані прямо в акт приймання, а не узгоджені «на словах» з керівником будівництва. Акт без зауважень формально означає, що будинок прийнято без дефектів — навіть якщо усно домовилися інакше.

Крок 2: Складіть акт розбіжностей. Це документ, у якому кожен дефект описано точно — місце, характер недоліку, бажано з фотодокументацією — і встановлено термін його усунення. Акт підписують обидві сторони. Саме він стає підставою для вимоги виправлень, якщо підрядник зволікатиме.

Крок 3: Скористайтеся правом на затримку останнього платежу. Якщо договір передбачає останній транш, що сплачується після приймання, інвестор має право затримати його виплату до усунення дефектів, вписаних в акт розбіжностей — пропорційно до обсягу та вартості недоліків. Це один із небагатьох реальних важелів впливу, які має інвестор, і шкода віддавати його, сплачуючи все повністю «на довіру».

Крок 4: Зрозумійте різницю між рукоймією і гарантією. Рукоймія випливає з положень Цивільного кодексу і належить інвестору незалежно від того, чи надав підрядник додаткову гарантію — вона охоплює фізичні дефекти об'єкта протягом п'яти років від приймання у випадку нерухомості. Гарантія — це додаткове зобов'язання, яке підрядник може запропонувати на власних умовах — інший термін, інший обсяг, інша процедура заявлення. Варто чітко розуміти, яким режимом користуєшся в конкретній ситуації, бо терміни й процедури заявлення дефектів відрізняються між ними. Будівельні дефекти, покриті рукоймією, слід заявляти письмово, з описом і бажано фотодокументацією — це створює доказовий слід на випадок спору.

Як виглядає приймання будинку, збудованого Sigvin

У Sigvin приймання — не одноразова подія наприкінці будівництва, а запланований елемент графіка з першого дня. Поетапні приймання ми проводимо разом з інвестором на кожному ключовому етапі, коли щось закривається під штукатуркою, плитою чи ґрунтом: інсталяції перед шпаклюванням, ізоляції перед засипанням фундаменту, арматура перед бетонуванням. Кожен етап документується фотографіями та описується в журналі будівництва, незалежно від того, чи присутній інвестор на будмайданчику.

Перед остаточним прийманням керівник будівництва проводить власний технічний огляд будинку — перш ніж запросити інвестора, будинок проходить внутрішній контроль якості, щоб на зустрічі з клієнтом не з'являлися недоліки, які мали бути виявлені раніше. На саме приймання ми резервуємо стільки часу, скільки потрібно — без поспіху й без тиску щодо швидкого підписання акту. Повний комплект документації — протоколи випробувань на герметичність, електричні вимірювання, сертифікати матеріалів, журнал будівництва — ми готуємо заздалегідь, щоб інвестор міг ознайомитися з ним перед зустріччю, а не лише під час неї.

Запишіться на безкоштовну консультацію з Sigvin

Плануєте будівництво будинку і шукаєте партнера, який ставиться до приймання так само серйозно, як і до самого процесу будівництва? Домовтеся про безкоштовну консультацію з командою Sigvin — ми поговоримо про ваш проєкт, розповімо, як виглядає наш процес будівництва крок за кроком, і покажемо, як реально виглядає приймання будинку, який ми будуємо самі. Без маркетингових обіцянок — лише конкретика, яку можна перевірити.