Приёмка домаот подрядчика

Конструкция и фасад

Приёмка дома — это момент, когда у инвестора больше всего власти во всём процессе строительства, и, как ни парадоксально, чаще всего именно ею не пользуются. После месяцев ожидания, сотен писем с подрядчиком и давления наконец переехать, многие клиенты подписывают акт приёмки за десять минут, бросив взгляд на стены и включив свет в гостиной. Это ошибка, которая обходится дороже всех остальных решений, принятых во время строительства.

Приёмка должна длиться несколько часов, а не несколько минут. Стоит зарезервировать на неё целый день, прийти при дневном свете и взять с собой строительный проект, договор, график работ и, если возможно, независимого строительного инспектора. Ниже — категории, которые нужно пройти пункт за пунктом.

• Трещины на внешних и внутренних стенах, особенно в углах оконных и дверных проёмов
• Ровность и вертикальность стен — лучше проверять уровнем или рейкой, а не на глаз
• Состояние штукатурки — отслоения, солевые высолы, следы влаги
• Правильность выполнения фасада — однородность цвета, отсутствие трещин на стыках слоёв утепления, правильность обработок жестью на внешних подоконниках, карнизах и парапетах
• Уклоны вокруг здания и отмостка — вода должна отводиться от фундамента, а не в его сторону
• Состояние крыши — покрытие, обработки дымоходов, водостоки и водосточные трубы, правильное крепление и уклоны желобов
• Дымоходы и кровельная вентиляция — проходимость, защита от протечек

Электрические инсталляции

• 1.

  Работа каждой розетки и каждой точки освещения в каждом помещении — без исключений

• 2.

  Соответствие расположения электрических точек проекту электроустановки

• 3.

  Подписанный и упорядоченный электрический распределительный щит — каждая цепь должна быть промаркирована

• 4.

  Протокол измерений электроустановки — эффективность защиты от поражения током, сопротивление изоляции; это обязательный документ, не опциональный

• 5.

  Работа молниезащиты, если она была предусмотрена проектом

• 6.

  Выводы под будущие точки — кондиционирование, наружное освещение, домашнюю автоматику

Водопроводные и отопительные инсталляции

• Давление воды во всех точках водоразбора, отсутствие протечек под раковинами, у смесителей и под душем
• Проходимость и герметичность канализации — стоит одновременно слить воду во всех точках и проверить, что нигде не возвращается и не просачивается
• Работа отопления — равномерно ли греют все контуры тёплого пола, нагреваются ли радиаторы
• Исправность источника тепла — теплового насоса, газового котла или печи — вместе с первым запуском в присутствии инвестора
• Протоколы испытаний на герметичность водопроводной системы и давления тёплого пола — документы, которые подрядчик обязан предоставить
• Механическая вентиляция, если она есть — работа приточно-вытяжной установки, потоки воздуха на отдельных приточных и вытяжных решётках

Оконная и дверная столярка

• Открывание и закрывание каждого окна и каждой двери — плавность, отсутствие заеданий, правильное закрывание
• Герметичность — нет ли сквозняков, особенно у порогов наружных и террасных дверей
• Состояние стекла — царапины, трещины, механические повреждения, полученные при монтаже
• Регулировка фурнитуры — окна должны закрываться без необходимости дополнительно прижимать
• Внутренние и наружные подоконники — отсутствие отслоений, правильная герметизация на стыках

Отделка интерьера

• Ровность полов и стен — важно перед приёмкой состояния девелоперской готовности, потому что ошибки здесь влияют на все последующие этапы отделки
• Качество стяжки — отсутствие трещин, правильные уровни между помещениями
• Состояние внутренних дверей, если они уже установлены — вертикаль, горизонталь, работа замков
• Следы влаги на потолках и стенах, особенно в ванных комнатах и технических помещениях

Документация

• 1.

  Журнал строительства с полными записями

• 2.

  Все протоколы испытаний и измерений — электроустановки, герметичности водопровода, давления отопления, проверки герметичности дымоходов

• 3.

  Сертификаты и декларации соответствия применённых материалов, особенно критичных для безопасности — окон, котла, дымоходной системы

• 4.

  Гарантийные талоны на оборудование

• 5.

  Исполнительная документация, если она отличается от строительного проекта

• 6.

  Уведомление о завершении строительства или решение о разрешении на эксплуатацию, в зависимости от формального порядка

Именно этот чек-лист отвечает на вопрос, на что обратить внимание при приёмке дома, — и показывает, почему поверхностно проведённая приёмка практически всегда заканчивается расходами со стороны инвестора.

Частичная приёмка и окончательная приёмка — это не одно и то же

Многие инвесторы воспринимают приёмку как одно событие в конце строительства. Между тем в хорошо организованном процессе приёмки должны проходить поэтапно — после завершения чернового состояния, после выполнения инсталляций перед закрытием стен, после выполнения фасада и, наконец, при приёмке всего готового к эксплуатации дома.

Частичная (поэтапная) приёмка имеет одно принципиальное преимущество — она позволяет проверить то, что после закрытия следующего этапа станет невидимым. Электрические и сантехнические инсталляции в стенах, изоляция фундамента, армирование перед заливкой бетоном — всё это нужно оценить, прежде чем оно исчезнет под штукатуркой, плитой или грунтом. Без поэтапных приёмок инвестор вынужден полагаться исключительно на фотодокументацию подрядчика и его честность.

Что делать, если вы обнаружили дефекты во время приёмки

Обнаружение недостатков во время приёмки не является чем-то тревожным — при таком масштабе инвестиции мелкие недоделки появляются почти всегда. Важно, как их формально оформят.

Шаг 1: Не подписывайте акт без замечаний. Если обнаружены дефекты, они должны быть вписаны прямо в акт приёмки, а не согласованы «на словах» с руководителем строительства. Акт без замечаний формально означает, что дом принят без дефектов — даже если устно договорились иначе.

Шаг 2: Составьте акт расхождений. Это документ, в котором каждый дефект описан точно — место, характер недостатка, желательно с фотодокументацией — и установлен срок его устранения. Акт подписывают обе стороны. Именно он становится основанием для требования исправлений, если подрядчик будет затягивать.

Шаг 3: Воспользуйтесь правом на задержку окончательного платежа. Если договор предусматривает последний транш, выплачиваемый после приёмки, инвестор вправе задержать его выплату до устранения дефектов, вписанных в акт расхождений — пропорционально объёму и стоимости недостатков. Это один из немногих реальных рычагов давления, которые есть у инвестора, и жаль отдавать его, оплачивая всё полностью «на доверии».

Шаг 4: Поймите разницу между рукоймией и гарантией. Рукоймия вытекает из положений Гражданского кодекса и причитается инвестору независимо от того, предоставил ли подрядчик дополнительную гарантию — она охватывает физические дефекты объекта в течение пяти лет с момента приёмки в случае недвижимости. Гарантия — это дополнительное обязательство, которое подрядчик может предложить на собственных условиях — иной срок, иной объём, иная процедура заявления. Стоит чётко понимать, каким режимом пользуешься в конкретной ситуации, поскольку сроки и процедуры заявления дефектов между ними различаются. О строительных дефектах, покрываемых рукоймией, следует заявлять письменно, с описанием и желательно фотодокументацией — это создаёт доказательный след на случай спора.

Как выглядит приёмка дома, построенного Sigvin

В Sigvin приёмка — не разовое событие в конце строительства, а запланированный элемент графика с первого дня. Поэтапные приёмки мы проводим вместе с инвестором на каждом ключевом этапе, когда что-то закрывается под штукатуркой, плитой или грунтом: инсталляции перед шпаклёвкой, изоляции перед засыпкой фундамента, армирование перед бетонированием. Каждый этап документируется фотографиями и описывается в журнале строительства, независимо от того, присутствует ли инвестор на стройплощадке.

Перед итоговой приёмкой руководитель строительства проводит собственный технический осмотр дома — прежде чем пригласить инвестора, дом проходит внутренний контроль качества, чтобы на встрече с клиентом не появлялись недостатки, которые должны были быть выявлены раньше. На саму приёмку мы резервируем столько времени, сколько нужно — без спешки и без давления в пользу быстрого подписания акта. Полный комплект документации — протоколы испытаний на герметичность, электрические измерения, сертификаты материалов, журнал строительства — мы готовим заранее, чтобы инвестор мог ознакомиться с ним до встречи, а не только во время неё.

Записаться на бесплатную консультацию с Sigvin

Планируете строительство дома и ищете партнёра, который относится к приёмке так же серьёзно, как и к самому процессу строительства? Договоритесь о бесплатной консультации с командой Sigvin — мы поговорим о вашем проекте, расскажем, как выглядит наш процесс строительства шаг за шагом, и покажем, как реально выглядит приёмка дома, который мы строим сами. Без маркетинговых обещаний — только конкретика, которую можно проверить.